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预制板楼房使用期限三十年,到了年限,怎么办?

预制板楼房

1、预制楼板

我国在上个世纪,开始使用预制楼板进行盖房。建设于2000年前的房子,有不少是预制板的,年代越久,可能性越大。预制楼板是由预制厂生产的楼板,它也是由钢筋和混凝土制作的,它的强度也是符合楼板使用要求的。有一级板、二级板,住宅常用的就是这两种,承重能力不一样,1级可以承重1千牛每平米,2级可以2千牛每平米。一般图纸上用YKB表示预制板。

预制板有空心板,有实心板,空心板是为了减轻重量节约资源,实心板就是中间没有圆孔,重量与现浇板一样。空心板时间长,里面的钢筋会出现生锈,腐蚀。预制板的优势是施工速度快,在墙体构筑好之后,可以快速吊装楼板,然后焊接楼板钢筋,混凝土浇筑板缝,要比现浇楼板施工速度快,现浇楼板还需要支模,绑扎钢筋,浇筑,养护,拆模等,而且预制板的价格也比较低,因为预制厂工业化生产降低楼板造价。

但是预制板的整体性不强,在地震中容易出现板缝钢筋焊接处,连接处断裂,发生坍塌的风险,所以现在建房子,不提倡使用预制板,很多住宅设计全部使用现浇楼板。

预制板楼房使用期限三十年

一般普通住宅的设计寿命是50年,30年设计寿命的比较少。即使在早期的住宅建筑设计时,正常使用的材料,工艺、建筑结构,抗震,均是从50年考虑的。考虑使用30年的,一般为工厂,或者公家单位,为了节约建设资金,临时建设的建筑,作为工厂的厂房,或者临时员工宿舍。有些建筑是单位、企业自行建设的,不排除在建筑行业规范,制度不健全的时候,建设的一些房子使用寿命不足的问题,或者用料不足,施工不规范的问题。

如果你家的房子是预制板楼房,可以从建筑档案馆调阅建设图纸,查看当初的设计使用寿命年限。或者可以申请政府建委,城建局,建设厅、房管所等行政单位,进行房屋质量安全检测,是否可以继续使用。

预制板楼房到期怎么办

建设于上世纪70年代的房子,如果当初使用寿命设计是50年,那么现在已经达到使用年限或者临近设计使用寿命了。这种情况目前各地没有统一的政策。如果经房屋质量检测,还能使用,进行加固维修后,继续使用居住没有问题;如果已经达到使用寿命,或者有安全隐患,危房,不满足当前的房屋质量标准,那只有一个办法,就是拆除重建。通常住宅建筑材料,工艺,抗震标准经过50年,会有变化,材料老化是不可逆的,比如钢筋的碳化,锈蚀,砖块水泥的老化,强度下降,建筑建设标准的提升,所以拆除重建是比较好的选择。

因为预制板在建设时是搭建在墙体或者圈梁上的,上面又继续砌筑墙体,建设下一层,所以不存在把预制楼板拆下,重新更换的可能,拆除预制楼板,必须把墙体一起拆除。所以如果预制板楼房使用寿命到期,目前来说只能拆除重建。

房子个人购买后,房屋就是私有财产,房屋所占用土地是国家集体所有,进行房屋重建,可能面临重新缴纳土地出让金,契税的问题。如果是修缮,可能不会面临契税的问题。

房子的寿命

房屋的寿命是由两方面决定的,一方面是建设的时候,设计的使用寿命,如果经过标准的施工验收,正常的修缮维护,使用,达到使用寿命是完全没有问题的(有不可抗力破坏除外,比如地震、泥石流等自然灾害);另一方面就是维护维修,比如房屋漏水,出现破损,地基沉降,墙体开裂等房屋问题,不进行即时维护,放任损害进行,那很难达到正常使用寿命。

当然如果使用得当,房屋维护得好,材料老化速度慢,或者建设质量好,超出设计寿命的也有不少。目前砖混结构,预制板楼房,使用超过30年,50年的都有。

 

关预制板楼房使用寿命问题

预应力空心板是上世纪90年代及之前的房屋构件,原来是从苏联引进的技术。根据钢筋混凝土工字梁的设计原理而来,与矩形截面相比,构件抽圆孔或椭圆形孔,提高正截面有效受力高度及惯心矩,节约钢筋与砼。我国经济条件基础薄弱,面广量大建设此类建筑,缓解了居住困难,为居者有其屋作出贡献。

但事情总是一分为二;由于原预应力空心板只采用预应力筋,钢丝,无普通钢筋,在砖混结构中,圈梁与构造柱设置较少,砖墙上仅抹薄薄一层砂浆,俗称座浆,即安装空心板(伸入墙体8~10cm),板与板缝中几无连接钢筋,与圈梁及构造柱无有效拉接。因此平面刚度差。整体连接性能及抗震性能差。

预制板还有致命的缺点。预应力空心板属脆性结构,一旦钢筋预应力释放,砼劣化,承载力快速下降;又因为防火的耐火极限小,例如12cm厚,10mm钢筋砼保护层,普通现浇板耐火极限2.25小时,预应力空心板只有0.40小时,不到现浇板的1/5 。则极易拆断塌落。

现行“砼结构设计規范”已经淘汰预应力空心板,而且对预应力钢筋,因锚固差,易生锈等缺陷,淘汰了预应力刻痕钢丝,冷拉钢筋。意味着原采用这种钢筋,这种构件有安全隐患。也被汶川地震证明,发生地震,房屋摇晃,空心板容易拆断、自上而下连读坍塌,造成房屋倒塌伤死人。

同时,由于90年代及之前的砖混结构,砂浆及砖设计強度低,缺少圈梁构造柱约束,也是脆性材料,形不成整体抗震,一旦地震,一盘散沙,尤其是楼梯间墙体与梯段倒塌伤人,无法起到人员疏散逃生的“安全岛”作用。

江苏省住宅设计标准,根据建筑抗震设计規范规定:7度抗震设防区砖混结构住宅应建5层以下,8度区,只能建3层及以下住宅;现版2021年标准,第 9.0.12.条要求8度区不宜建砖混结构住宅。进一步提高了要求。而且要求采取相应抗震结构构造措施。

回过头来,我们再回答题主的问题,虽然原拟编制“建筑结构可靠性设计统一标准”国家规范,打算规定建设合理设计年限基数是50年,但迟迟没有出台,直到2001年终于以GB50068-2001发布。其中規定:易于更换的建筑构件为25年,普通房屋及构筑物为50年合理设计年限。标志性重要建筑及构筑物100年。可见预制板砖混结构按理要以50年使用期要求,但是预制板质量差,也不是25年规定的可以容易更换的构件,根本无法更换。

原住建部付部长仇宝兴在第六届国际绿色建筑与节能建筑大会上,曾说我国每年20亿新建建筑面积,相当于消耗了全世界40%的水泥与钢材,而只能维持25~30年的寿命。说出了要害问题。事实证明确实如此,建筑质量通病很普遍,如外墙脱落,干挂石材掉落砸死伤人,外墙屋面渗漏,地下室进水,结构裂缝,粉刷龟裂空鼓……设备上吃人电梯,运行事故不断。时有建筑倒塌报导,前些天,宁波市建了才23年的住宅倒塌造成一死一伤。验证了预制板砖混结构质量问题不少。

根据以上分析,建议对此类建筑结构认真排查,逐一进行结构与抗震鉴定,危险房屋鉴定,按照浙江省对2000年之前,预制板砖混结构,有安全隐患的,一次改到位,拆除重建。


 

预制板楼房属于砖混结构,其房产评估年限为50年。砖混结构的生产厂房为40年。腐蚀环境下的砖混结构房为30年。只是说到了这个评估期限后,房子没有变成危房也基本没有什么价值了,但房子底下的土地是值钱的,如果房子维护得好,依然有市场交易价值,只是交易价值更集中于房子所占的土地的价值。如果别人不是看上了这个房子的土地价值或者地理位置的话,一般也没人买。这也是开发商为什么对于解放时期的老破小的房子,还愿意以市场价征收的原因,其实那房子不值多少钱了,开发商看中的是位置和土地。

预制板砖混结构的房子。只要整体维护得好,主体结构没有破坏,没有变成危房,居住是没有问题的,国家也不会强制收走,产权到期后交土地出让金就可以自动续期,你还可以继续使用。如果成为危房后,是不能再居住或使用了,国家会补贴一部分钱,然后拆除回收,再招拍挂,补贴的这部分钱也是补贴当初的土地出让金价值,肯定会比当初交的出让金高,但也不会比征收田地高多少,这个也看城市和地段。

平时所说的土地使用年限,也就是说房产证的产权年限,只是租用国家土地的期限,不代表房屋的使用年限,这个产权年限不是你买房子住进来的时候,而是开发商拿地获批的时候,以前有的开发商拿了地后,七八上十年才开始建房,建完交房就十多年了,本来土地使用权70年,就只有五六十年了。

平常说的房子预期寿命是指设计寿命,比如现在建的钢混框架结构,预期寿命70年,不是说70年就不能住了,就成危房了,而是根据房屋整体状况来评估的,主体结构没有破坏,各安全性能符合要求,70年后这房子依然可以继续住下去,但土地使用权到期了,那就续交土地出让金,正常情况下,设计使用寿命70年的钢混结构维护好了一般100年也没什么问题。也有的房子预期寿命70年,五十年就成危房了也有,由于现在是房屋安全质量终身制的,出现这种情况那牵扯方就多了,可能时间太长了,有的设计院,建设方,施工方,监理方,材料供应方等都找不到了,当初的那些相关责任人可能也都去世了,追究责任可能很难,大部分可能就是国家或建设局来兜底了。

房屋的使用寿命只是一个预期值,不代表实际使用寿命,就如现在中国的人均预期寿命77.2岁,平均寿命73岁,但不是说到了77.2岁就得死,你能活多久就尽管活,活不到预期寿命,你也不能找国家麻烦。

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